עו"ד שלומית משה
תקופת הקיץ נחשבת לעונת הנדידה הגדולה בשוק הנדל"ן. רוב מוחלט של מעברי הדירה, אם ברכישה או שכירות, מתרחשים בחודשים יולי- אוגוסט. הסיבה ברורה. הרצון להתחיל את שנת הלימודים בבית החדש, גורמת לכל המשק 'ליישר קו' לתאריכים אלה. אז לקראת התקופה הקרובה, ריכזנו מס' טיפים מאת עו"ד שלומית משה, ראש מחלקת נדל"ן במשרד דנינו, משה שי.
הטיפ הראשון, לדבריה, הוא לחתום על חוזה. ככלל, חוזה הוא ההגנה הכי טובה שלכם, משכירים ושוכרים כאחד, נגד פגיעה בזכויותיכם. רק כך, כאשר אתם יושבים בנחת ומעלים על הכתב את כל התנאים והסעיפים השונים יש לכם את האפשרות לדעת שאתם מוגנים. במקרים רבים, כאשר אתם נמצאים בתוך לחץ זמן, חצי מהציוד כבר הועבר וכו' – תסכימו על דברים שלא רציתם מלכתחילה.
- מה עושים כאשר בעל הבית מבקש להוציא את הדיירים לפני מועד תום החוזה?
חוזה הוא חוזה ויש לכבד אותו. הוצאת דייר מהבית מהווה הפרה מהותית של החוזה, ולכן אסורה. בכל מקרה בו יש פנייה מצד המשכיר לפנות את הדירה טרם המועד, יש לפנות במיידי לעו"ד על מנת לוודא שזכויותיכם לא ייפגעו. כך גם לגבי מהלכים חד- צדדיים, כמו החלפת מנעולים או הוצאת רכוש מהבית ללא אישור. יש מקרים בהם המשכיר טוען כי השוכר הפר את החוזה בסעיף כזה או אחר, ולכן יש להוציאו מהבית. גם כאן – אין לבצע שום מהלך חד צדדי ללא התייעצות עם עו"ד.
- מה נחשב כבטוחה לגיטימית בחוזה?
החוק לא מגדיר במפורש מה מוגדר כבטוחה במקרה של חוזה שכירות. לאור זאת, יש להתייחס בעיקר למה שמקובל בשוק בתקופה בה נחתם החוזה. כיום, מקובל לבקש המחאות עבור כיסוי לטובת תשלומי חשמל, גז, ארנונה ועד בית ועוד. בנוסף, מבקשים משכירים רבים שטר ערבות עבור תיקונים בדירה, אם יידרשו. שוכרים רבים לא 'אוהבים' את הרעיון של הפקדת המחאות, מכיוון שמדובר בהמחאה פתוחה ללא תאריך או סכום. כדי להימנע מכך, אפשר במקרים רבים להעביר את החשבונות על שם השוכר. כך לגבי חשמל, ארנונה, מים ועוד. כך, שגם אם נוצר חוב, הוא יהיה על שם בעל הדירה, אלא השוכר, כך שהוא יוכל להכניס שוכר חדש ולהשאיר את הדירה ללא חוב.
- מה ניתן לעשות כאשר שוכר מסרב להתפנות מהדירה?
כעיקרון, בתי המשפט לא ממהרים לפנות אנשים מהבית, גם אם הם נמצאים שם תוך שהוא מפר את חוזה השכירות.
- מה עושים כאשר חברת ההובלה מבטלת או לא מוכנה להחזיר את המקדמה במקרה של ביטול?
חשוב להתקשר אך ורק עם חברה שעובדת על פי חוזה. בנוסף, יש לדרוש שחברת ההובלה תגיע לסיור מקדים בדירה, ואם אפשר – גם בדירה אליה אתם עוברים. כך תימנעו ממצב בו ביום המעבר המובילים לפתע 'מופתעים' מהיקף הציוד שיש להעביר ודורשים תוספת.
בכל מקרה, גם חברות ההובלה כפופות לחוקי הגנת הצרכן, כך שאם נדרש – ניתן לבטל את העיסקה, והכול בכפוף להסכם עליו חתמתם.
- מה כדאי לי, כשוכר, להכניס לחוזה לאור הקורונה?
לאחר הקורונה, ובעיקר על סיפו של סבב שני, יהיה לא נכון להתעלם מסיטואציות דומות שייתכן ויתרחשו בעתיד. לכן, יש לוודא שישנה התייחסות בחוזה לנושא של 'כוח עליון'. מה קורה במקרה בו שני בני הזוג הוצאו לחל"ת או איבדו את מטה לחמם. תמיד הרבה יותר קל לסגור את הדברים האלה בעת חתימת החוזה, ולא באמצע המשבר.
בנוסף, עיקר המדריך מדבר על מצב של שכירות דירה, אך יש להתייחס גם לרכישת דירה. במקרים רבים יש בחוזה סעיף המדבר על עיכוב במסירת דירה. יש לוודא שגם במקרה של מגפה או כוח עליון אחר, עדיין לא יווצר מצב בו הנכס לא נמסר ואתם לא מקבלים את הפיצוי המתאים על העיכוב.
- מה כדאי למשכיר להכניס לחוזה לאור הקורונה?
מבחינת המשכיר, הנקודה החשובה ביותר היא רציפות התשלום. כמשכיר יש להכניס לחוזה סעיפים המתייחסים למצב של אי עמידה בתשלום השכירות, גם במצב בו השוכרים נמצאים בחל"ת או מצב דומה. בנוסף, יש להתייחס לנושא של פינוי הדירה במקרה בו השוכרים לא עומדים בתנאי החוזה, בעקבות כוח עליון. לדוגמא, לבקש בטוחות גדולות יותר עבור מצב של אי תשלום שכ"ד.
